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市场分析
一．市场规模、市场结构与划分
二．目标市场的设定
三．产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析
四．目前公司产品市场状况、产品所处市场发展阶段（空白/新开发/高成长/成熟/饱和）
产品排名及品牌状况
五．市场趋势预测和市场机会
六．行业政策
竞争分析
一．有无行业垄断
二．从市场细分看竞争者市场份额
三．主要竞争对手情况：公司实力、产品情况（种类、价位、特点、包装、营销、市场占
率等）
四．潜在竞争对手情况和市场变化分析
五．公司产品竞争优势
市场营销
一．概述营销计划（区域、方式、渠道、预估目标、份额）
二．销售政策的制定（以往/现行/计划）
三．销售渠道、方式、行销环节和售后服务
四．主要业务关系状况（代理商/经销商/直销商/零售商/加盟者等）、各级资格认定标准
政策（销售量/回款期限/付款方式/应收帐款/货运方式/折扣政策等）
五．销售队伍情况及销售福利分配政策
六．促销和市场渗透（方式及安排、预算）
1.?主要促销方式
2.?广告/公关策略、媒体评估
七．产品价格方案
1.?定价依据和价格结构
2.?影响价格变化的因素和对策
八.?销售资料统计和销售纪录方式、销售周期的计算。
九.?市场开发规划、销售目标（近期、中期）、销售预估（3-5年）销售额、占有率及计算依据?
?投资说明
一．资金需求说明（用量/期限）
二．资金使用计划及进度
三．投资形式（贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等）
四．资本结构
五．回报/偿还计划
六．资本原负债结构说明（每笔债务的时间/条件/抵押/利息等）
七．投资抵押（是否有抵押/抵押品价值及定价依据/定价凭证）
八．投资担保（是否有抵押/担保者财务报告）
深圳市罗湖区笋岗物流园区建设规划的商业计划书
本计划书根据《深圳城市总体规划（1996-2010）》关于城市建设用地布局及规划和综合交通规划等章节中有关笋岗物流中心改造发展计划的内容、结合我司向市政府呈报的《关于笋岗仓库区商业化改造的初步方案》而编制、本计划书同时也作为我司制订库区投资项目计划的参考。
★ 一、笋岗仓库区所处的地理位置、发展历史及现状
★ 二、笋岗仓库区发展物流园区的规划功能定位
★ 三、笋岗物流园区建设具体要求及设想
★ 四、笋岗家居城规划及建设方案
★ 五、笋岗汽车城规划及建设方案
★ 六、笋岗物流园区电子商务平台建设规划
★ 七、笋岗物流园区开发建设及引进项目的合作方式
★ 八、笋岗物流园区未来发展前景
一、 笋岗仓库区所处的地理位置、发展历史及现状
笋岗仓库区位于深圳经济特区罗湖区的中北部、北邻北环快速干道、西向城市主干道红岭路、南靠笋岗路、东与广九铁路深圳北站接壤。库区规划占地面积约100万平方米、自1982年开发建设、至今已建成大型仓库80多栋、总建筑面积90多万平方米、临时堆场约5万平方米；另有保留的约10万平方米待开发空地、区内有总长12.7公里的三条铁路专用线与广九铁路连接。在八十至九十年代、该片区作为全国最大的多功能现代化商业化仓库区和全国首个出口监管仓库而闻名海内外、年货物吞吐量最高时达400-500万吨、被称为"中国第一仓"、为国家外贸进出口做出过巨大的贡献。
随着深圳特区经济的飞速发展、昔日位于城市边缘的笋岗仓库区已成为深圳市的城市中心区和未来商业黄金地段、近几年来、区内企业通过自发手段将部分仓库设施改变为各类展销及交易市场用途等、区内现有的城市基础设施无法满足商业化发展的要求。因此、深圳市政府经过多次论证和调研、已决定大规模改造笋岗仓储区的城市基础设施、并将该区域作为城市商业化改造的重点、将其规划为城市消费物流园区。市政府为此专门成立了笋岗库区改造建设指挥部、同时整个库区的改造规划方案也即将出台。
（一）笋岗建设物流园区的优势
虽然笋岗仓库区的建设面临仓库空置率高、以及市场经济驱动其进行产业结构和用地结构调整的局面、但是经过十多年的发展和建设、笋岗仓库区具备了由传统的仓储业向综合物流业转型、进行物流园区建设的许多优势条件。
1、现有的仓储设施是在笋岗仓库区考虑发展物流园区最主要的理由。目前、笋岗仓库区拥有约67万平方米仓储用地建有大量的多层仓库、并且在仓储区内建设有大量集中布局的仓库和铁路运输专用线、这些都是建设物流园区的客观优势所在。并且、从合理利用笋岗仓库区现有基础设施的角度出发、如果另辟新的物流园区、置现有的笋岗于不顾、或任由它去改造成其它用途、这对于整个城市而言有很不经济的一面。
2、笋岗仓库区临近城市中心区的区位条件符合发展以消费物流为主的物流园区的要求。深圳近二十年的发展使罗湖已经成为人口密集、商业网点遍布的市区。从现代物流的观念出发、这就形成对消费物流的一种潜在的市场需求。从区位条件分析、这一物流园区只能布局在特区北部、进出交通都很便捷的地段。相比之下、笋岗仓库区的区位条件就具有极大的优势。
3、笋岗仓库区具有发展物流园区的宏观交通区位优势。笋岗仓库区靠近城市中心区、北、西、南三面分别紧临城市主干道北环路、红岭路和笋岗路。北环路是深圳重要的以货运交通量为主的城市干道。并且、依托设在笋岗仓库区内的深圳北站、笋岗仓库区内部设有铁路运输专用线直达仓库。从大的交通区位条件上看、笋岗的对外货运交通联系都非常便捷。
4、由于将笋岗物流园区定位为城市消费物流、因此、物流园区的建设规模是由所服务的城市空间范围和消费物流的市场需求等因素共同决定的。并且、目前笋岗仓库区的产业结构由单一的仓储业和运输业向综合的商贸、物流仓储和运输业发展迫在眉睫、因此、在物流园区的规划中、必须对整个笋岗仓库区进行统筹考虑、在实际的改造过程中、采取一次规划、分期实施的方式。
总之、从现有的对外交通条件、仓储设施条件和仓储业运作十多年等因素而言、笋岗仓库区具备了许多进行物流园区建设的优势条件。
（二）笋岗物流园区的规划功能定位
基于笋岗仓库区的区位特点和开发条件、可以将笋岗物流园区的主要功能确定为城市消费物流基地。深圳市的消费物流主要是从国际及区域物流和不同运输方式物流中转化而来的、其中包括从区外经铁路运进的货物。结合笋岗物流园区处于城市中心区边缘的实际情况、其直接服务的范围必须考虑城市道路的现实情况。
三、 笋岗库区商业化改造及物流园区建设具体要求及设想
在《深圳市国民经济和社会发展"九五"计划》、《深圳市城市总体规划1996-2010》、《深圳市现代物流发展对策研究》以及《关于加快我市重点批发市场发展的若干意见》（送审稿）中、均对在笋岗库区商业化改造及建设物流园区提出了具体要求和设想、并明确指出笋岗物流园区建设应遵循的十二字方针、?quot;统筹规划、准确定位、明确重点"。
统筹规划。笋岗物流园区规划要与深圳市和罗湖区的总体规划相结合、高起点、高水平、科学地进行规划。区内发展的各类专业市场宜精不宜多、并加大智能化市场的建设力度、建立网上交易系统。
准确定位。笋岗物流园区应定位为区域性展示交易配送中心、园区的规划建设以"立足深圳、依托周边、连接两头、扩大辐射"为原则。要立足深圳的商业环境和产业优势；依托周边城市的产业优势和盐田、平湖等周边仓库区；连接国内和国际、内地和香港两个市场；在满足本地需要的同时、以质量、声誉、档次和服务向周边地区辐射、吸引异地商家。
明确重点。物流园区内市场的建设要在"质"上做文章、做到"人无我有、人有我精"。首先、家居市场可作为重点市场来发展、目前区内已有家具、装修、装饰材料市场、但还缺乏家用电器市场；其次、对汽车展销及技术维护中心和配件市场的建设应加强调研、主要定位于名车和中高档家用轿车上；第三、结合香港目前中药港的发展情况、研究我市发展与之配套的中药材市场的潜力;第四、其它市场要有限制地慎重发展。
根据深圳市政府对笋岗物流园区建设市场定位的十二字方针、我司将以"立足现有、示范引路、分步改造"为原则、提出分二个阶段对笋岗物流园区进行改造和建设的设想：
第一阶段：即近期发展阶段、主要是结合政府商业发展规划、利用笋岗库区五区现有空地约10万平方米、建设高标准大型家居超市、同时、对目前已形成的、初具规模的建筑装修装饰材料、汽车展示及技术维护中心、医药配送中心等专业市场进行调整、改造、引导和扩充。用尽可能短的时间、较少的投资、尽快在笋岗库区形成具有较强辐射力的几大专业批发市场：
1、集建材、高档装饰材料、家私、灯饰、家用电器、日常消费品等为一体的大型家居超市及建筑装饰材料专业市场
我司及其母公司深业集团计划将我司所属的宝安北路以西的七区14万平方米建筑面积和五区10万平方米土地用于发展深圳市大型家居用品及建筑装饰材料专业市场、其中在五区兴建5万平方米营业面积的大型家居超市一期工程作为该专业市场的核心。该专业市场将以进口高档材料为主、国产名牌为辅、采用国际先进的超市管理模式、集中采购、厂家供货、统一管理、统一结算、配送批发为主、零售为辅。使之成为华南以至全国规模较大、档次较高、品种较全、辐射力强、管理先进、设施完备的超大型家居及装饰材料专业市场。
2、大型名牌汽车展销检测中心及汽车零配件交易市场
该市场规划在红岭北路以东、桃园路两侧、以目前在该区已初具规模的大昌汽修、物资工贸汽车检测中心及汽车展销市场等为基础、改造现有仓库(占地约4万平方米,现有建筑面积约8.5万平方米)、利用现有818#空地约1.6万平方米、建设营业面积约5万平方米的室内名车交易广场、拟与国内外有实力的汽车生产厂商合作、将经营范围扩展到各类进口、国产汽车展销、零配件供应、汽车检测等为一体的多功能汽车展销检测及汽配交易市场、扩建后市场占地15.4万平方米、建筑面积达20万平方米以上。
第二阶段、用3-5年左右时间建设为大型物流园区配套的电子商务交易平台及其它配套设施。
我司设想通过首先在五区建设大型家居超市项目、以及在桃园路以北新建名车广场项目,以这两个项目的成功运作带动笋岗库区的改造转型,在市政府对库区基础设施(包括道路、通信等)进行大规模改造的同时、投资建设基于上述专业市场的专业化物流网络交易平台、并设立社会化专业化物流配送中心、使电子商务与物流配送通过专业化物流网络交易平台实现有机的结合、与此同时、以分步改造的方式建设一批为物流园区服务的配套设施、逐步将笋岗库区改造建设成为名副其实的智能化物流园区。
四、 笋岗家居城规划及建设方案
这里所指的"笋岗家居城"包括宝安北路以东五区"笋岗物流中心近期启动区"即"家居超市"项目及宝安北路以西七区现有14万平方米物业的商业化改造项目两部分、其中、"笋岗物流中心近期启动区"即"家居超市"项目占地面积为6.7万平方米、建筑面积7.4万平方米、家居超市营业面积约5万平方米、建筑物层数为2-3层、建筑容积率为1.1、广场面积7800多平方米、公园绿地7200平方米。宝安北路以西七区现有14万平方米物业的商业化改造项目目前正在进行之中、已入住其中的装饰市场有香江家具城（建筑面积2.2万平方米）、香江装饰材料城（建筑面积1.5万平方米）、金海马电器城（建筑面积8000平方米）、新光源灯饰及金宝来名家私（建筑面积5000平方米）等、该区域现已成为深圳市内颇具影响力的家居装饰材料专业市场。我们计划在未来1-2年内除继续引进有实力的国内外家居经销商和代理商外、同时对837、839、841、843及12#库进行改造、提高物业档次和土地利用率、加快智能化市场的建设步伐、使五区的建设和七区的改造同步进行、改造建设完成后、该区域形成总营业面积20万平方米以上的集家居、装饰材料、家用电器、日用消费品等的展销、批发、配送为一体的大型智能化专业市场。
五、 笋岗汽车城规划及建设方案
该市场规划在红岭北桃园路南北两侧、也分为新建和改造两项内容、其中新建项目包括在原818#仓空地和822仓所在位置共约1.4万平方米用地建设6-9层名车广场及汽车零配件配送中心,该项目建成后的建筑面积约5万平方米,目前正在进行项目的调研和可行性分析阶段;改造项目包括对桃园路以北的仓库进行改造和在桃园路以南汽车维修及检测中心的扩建改造等,改造和建设完成后,该区域将形成建筑面积20万平方米以上的集室内汽车展示交易、网上交易、汽车检测、汽车租赁、汽车零配件配送等为一体的大型汽车城、随着该项目的建成、目前的临时性露天汽车交易将成为历史。
六、 笋岗物流园区电子商务平台建设规划
在"笋岗家居城"及"笋岗汽车城"两大专业市场改造建设的同时、利用市政府对笋岗仓储区道路、通信等基础设施进行大规模改造的有利时机、我们将投入巨资建设笋岗物流园区电子商务交易平台、并建立家居及汽车交易两大专业网站、首先在笋岗物流园区设立社会化专业化的家居商品及汽车零配件配送中心、通过电子商务交易平台实现商品的在线交易、同时该交易平台还应具备以下各种功能：
1、 解决"物流商务"
网上提供物流信息资源
物流手续网上办理及网上供需衔接
网上物流协议
网上配货
2、 在网上实现物流管理
用网络实现远程数据交换
七、 笋岗物流园区开发建设及项目引进的合作方式
要把笋岗物流园区建设成为国际一流的物流园区、除了政府给予政策等方面的支持以外、还需要企业对引进的项目精心的策划、并投入大量的资金、我司作为未来笋岗物流园区最大的企业、将全力推进物流园区的开发建设、特别是做好五区的规划和对现有仓库的改造、同时、为加快物流园区的开发建设步伐、拟以多种方式引进资金、项目、对于笋岗物流园区开发建设及项目引进的合作方式、我们提出以下设想：
1、与合作方就开发、建设、改造和项目合作经营建立全面合作的战略伙伴关系、签署有关合作的框架性协议；
2、与合作方共同出资组建笋岗物流园区开发公司、按政府制定的规划蓝图、分阶段对笋岗物流园区进行新建、改造；
3、 与合作方一起参与项目的策划、论证、引进工作、共同出资组建项目公司、参与新组建项目公司的经营、共同承担经营风险；
4、 利用合作双方各自在国内外资本市场和客户等方面的优势、引入国际风险投资基金、建立基于电子化交易和现代化专业化商品配送中心为一体的物流电子商务平台、使笋岗物流园区成为国际一流的物流园区。
用网络指挥和调度物流
优化物流及配送线路
随着物流电子商务平台的建立和不断完善、笋岗物流园区将成为以特色专业市场为主导、各类专业网站为媒体、以现代化社会化配送中心实现远程交易的高科技物流园区。
八、 笋岗物流园区未来发展前景
未来的笋岗仓库区将建设成为集专业化商品配送、储存、运输、展示与交易于一体、辅以办公、金融、信息处理、饮食、娱乐等相配套的配送中心型消费物流园区；笋岗物流园区将成为一个商业繁荣、特色鲜明、环境优美、配套设施完善的大型商品集散地、并将带动区内及周边地区相关产业的发展、成为我市实施现代物流中心战略的一个重要园区、在深圳乃至全国的物流业发展中起示范探路作用。
1、一站式购物的笋岗家居超市将作为笋岗物流园区的主要标志性建筑、它不仅是辐射华南以至全国的大型家居产品配送展示和交易中心、也是一座配套齐备的大型购物公园；
2、规模宏大的笋岗汽车城将作为南中国地区最大的汽车及零配件展示交易和配送中心、它连接国内和国际、内地和香港两个市场；
3、物流园区内的专业市场将是智能化市场、它通过INTERNET网将电子商务和物流配送很好地结合、为用户提供商品信息及咨询、交易撮合、货物交割配送、货款结算以及各种延伸项目服务。
4、 专业市场展示交易的产品将充分体现时代特色、高科技含量的国际著名品牌将占展示交易商品的大部分、同时市场的建设以科技化、信息化为手段、最终形成连接国际、国内、辐射面广的各类消费品的区域性分拔、展示、交易中心。
赠送: XXX公司（或XXX项目）
商 业 计 划 书
年 月
（公司资料）
地址
邮政编码
联系人及职务
电话
传真
网址/电子邮箱
报告目录
第一部分 摘要
（整个计划的概括） （文字在2-3页以内）
一. 公司简单描述
二. 公司的宗旨和目标（市场目标和财务目标）
三. 公司目前股权结构
四. 已投入的资金及用途
五. 公司目前主要产品或服务介绍
六. 市场概况和营销策略
七. 主要业务部门及业绩简介
八. 核心经营团队
九. 公司优势说明
十. 目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还
十一. 融资方案（资金筹措及投资方式及退出方案）
十二. 财务分析
1. 财务历史数据（前3-5年销售汇总、利润、成长）
2. 财务预计（后3-5年）
3. 资产负债情况
第二部分 综述
第一章 公司介绍
一． 公司的宗旨（公司使命的表述）
二． 公司简介资料
三． 各部门职能和经营目标
四． 公司管理
1. 董事会
2. 经营团队
3. 外部支持（外聘人士/会计师事务所/律师事务所/顾问公司/技术支持/行业协会等）
第二章 技术与产品
一． 技术描述及技术持有
二． 产品状况
1. 主要产品目录（分类、名称、规格、型号、价格等）
2. 产品特性
3. 正在开发/待开发产品简介
4. 研发计划及时间表
5. 知识产权策略
6. 无形资产（商标/知识产权/专利等）
三． 产品生产
1． 资源及原材料供应
2． 现有生产条件和生产能力
3． 扩建设施、要求及成本、扩建后生产能力
4． 原有主要设备及需添置设备
5． 产品标准、质检和生产成本控制
6． 包装与储运
第三章 市场分析
一． 市场规模、市场结构与划分
二． 目标市场的设定
三． 产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析
四． 目前公司产品市场状况、产品所处市场发展阶段（空白/新开发/高成长/成熟/饱和） 产品排名及品牌状况
五． 市场趋势预测和市场机会
六． 行业政策
第四章 竞争分析
一． 有无行业垄断
二． 从市场细分看竞争者市场份额
三． 主要竞争对手情况：公司实力、产品情况（种类、价位、特点、包装、营销、市场占 率等）
四． 潜在竞争对手情况和市场变化分析
五． 公司产品竞争优势
第五章 市场营销
一． 概述营销计划（区域、方式、渠道、预估目标、份额）
二． 销售政策的制定（以往/现行/计划）
三． 销售渠道、方式、行销环节和售后服务
四． 主要业务关系状况（代理商/经销商/直销商/零售商/加盟者等）、各级资格认定标准 政策（销售量/回款期限/付款方式/应收帐款/货运方式/折扣政策等）
五． 销售队伍情况及销售福利分配政策
六． 促销和市场渗透（方式及安排、预算）
1. 主要促销方式
2. 广告/公关策略、媒体评估
七． 产品价格方案
1. 定价依据和价格结构
2. 影响价格变化的因素和对策
八. 销售资料统计和销售纪录方式、销售周期的计算。
九. 市场开发规划、销售目标（近期、中期）、销售预估（3-5年）销售额、占有率及计算依据
第六章 投资说明
一． 资金需求说明（用量/期限）
二． 资金使用计划及进度
三． 投资形式（贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等）
四． 资本结构
五． 回报/偿还计划
六． 资本原负债结构说明（每笔债务的时间/条件/抵押/利息等）
七． 投资抵押（是否有抵押/抵押品价值及定价依据/定价凭证）
八． 投资担保（是否有抵押/担保者财务报告）
九． 吸纳投资后股权结构
十． 股权成本
十一． 投资者介入公司管理之程度说明
十二． 报告（定期向投资者提供的报告和资金支出预算）
十三． 杂费支付（是否支付中介人手续费）
第七章 投资报酬与退出
一． 股票上市
二． 股权转让
三． 股权回购
四． 股利
第八章 风险分析
一． 资源（原材料/供应商）风险
二． 市场不确定性风险
三． 研发风险
四． 生产不确定性风险
五． 成本控制风险
六． 竞争风险
七． 政策风险
八． 财务风险（应收帐款/坏帐）
九． 管理风险（含人事/人员流动/关键雇员依赖）
十． 破产风险
第九章 管理
一． 公司组织结构
二． 管理制度及劳动合同
三． 人事计划（配备/招聘/培训/考核）
四． 薪资、福利方案
五． 股权分配和认股计划
第十章 经营预测
增资后3-5年公司销售数量、销售额、毛利率、成长率、投资报酬率预估及计算依据
第十一章 财务分析
一． 财务分析说明
二． 财务数据预测
1. 销售收入明细表
2. 成本费用明细表
3. 薪金水平明细表
4. 固定资产明细表
5. 资产负债表
6. 利润及利润分配明细表
7. 现金流量表
8. 财务指标分析
1) 反映财务盈利能力的指标
a. 财务内部收益率（FIRR）
b. 投资回收期（Pt）
c. 财务净现值（FNPV）
d. 投资利润率
e. 投资利税率
f. 资本金利润率
g. 不确定性分析：盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析
2) 反映项目清偿能力的指标
a. 资产负债率
b. 流动比率
c. 速动比率
d. 固定资产投资借款偿还期
第三部分 附录
一． 附件
1. 营业执照影本
2. 董事会名单及简历
3. 主要经营团队名单及简历
4. 专业术语说明
5. 专利证书/生产许可证/鉴定证书等
6. 注册商标
7. 企业形象设计/宣传资料（标识设计、说明书、出版物、包装说明等）
8. 简报及报道
9. 场地租用证明
10. 工艺流程图
11. 产品市场成长预测图
二． 附表
1. 主要产品目录
2. 主要客户名单
3. 主要供货商及经销商名单
4. 主要设备清单
5. 市场调查表
6. 预估分析表
7. 各种财务报表及财务预估表
*计划书须用电脑打出、隔行打印且页面采用宽边；标题用较大的粗体字小标题用黑体字；各大章节分页、正文须注明页码。