科研楼工程前期管理咨询
工作方案
TOC \o "1-5" \h \z 第一章 项目概况 0
第二章 前期代理服务范围 1
第三章 项目管理目标及组织机构 3
一、 项目管理目标 3
二、 项目管理组织机构 4
第四章 工作内容及管理方案 6
工作阶段的划分及流程 6
各阶段的工作特点、内容及管理方案 8
第一章 项目概况
项目名称：
建设单位：
建设地点：
用地情况：建设单位白有用地
建设内容：科研楼1座
建筑规模：34000平方米。
项目总投资及资金筹措方式：本项目总投资约 13000万元,
由建设单位白筹解决
第二章 前期管理咨询服务范围
本项目前期代理工作白签订〈〈前期管理咨询委托合同》开始到取
得〈〈建设工程施工许可证》为止。主要包括但不限于以下工作：
协助建设单位确定项目需求，组织前期设计咨询单位完成初步方 案的设计
组织项目申请报告的编制并协助办理核准的相关工作；
落实项目建设条件；
办理项目建设用地的有关手续，办理建设过程中的规划、国土、 环保、建设、消防、人防、交通、节能、地震安全、市政、园林、 绿化及文物保护等政府行政管理部门的审批手续；
协助委托人选择环评、节能专篇编制、招标代理、测量测绘、施
工图审查等专业服务单位并签订委托合同， 并负责对上述单位的协调管理；
编制设计任务书，审核招标文件，审核工程量清单及标底，组织 开展工程勘察、设计、施工、监理等招标工作，会同委托人拟定 合同条款，进行合同谈判，协助委托人与其签订相应合同。并将 招标情况报告和中标合同报委托人备案；
组织设计单位对中标的设计方案进行优化；
协助委托人组织开展项目初步设计文件和施工图设计文件的编
制和修改工作，
负责办理年度投资计划；
组织施工图设计和审查工作；
办理施工许可申请和相关手续的备案工作；
协调管理勘察单位、设计单位、环评等专业咨询单位、招标单
位等与本项目的有关事宜；
管理委托管理咨询过程中所涉及到的资料和合同，合同结束后 按〈〈城市建设档案管理规定》的相应要求，移交给委托人或后期 管理单位。
第三章 项目管理目标及组织机构
一、 项目管理目标
项目进度管理目标
确保签订委托合同后234个日历日内，完成开工前所有手续的办
理工作。(具体进度计划详见附图〈〈科研楼工程前期工作进度计划》)
项目设计管理目标
确保设计成果满足建设单位的使用需求和施工深度要求。设计进 度满足办理相关审批手续的要求。
建设程序管理目标
严格执行国家基本建设程序，确保所有建设程序符合国家及地方 法律、法规的规定。
其他项目管理目标
项目合同管理目标
?合同的签订遵循公平、公正、合法的原则；
-合同的履行按照合同约定及时、准确、规范。
项目管理招标及采购管理目标
-招标和采购工作严格按照〈〈招投标法》和〈〈北京市政府投资建
设项目管理暂行规定》(京政发[1999]31号)实施；
-招标、采购工作保证公平、公正、公开、合法。
项目信息及档案管理目标
?通过建立完整的信息及档案管理系统和及时的过程检查，确保
项目档案的真实性、完整性和系统性。
节能环保目标
-按照国家和北京市最新节能环保标准以及施工图纸实施项目；
-室内环境监测合格，环保检测合格，通过环保部门验收。
二、项目管理组织机构
项目管理组织机构
根据本项目意义重大，功能特殊，所需的协调内容多、难度大等 特点，本项目设置以项目部为工作主体，公司主管领导协调管理的项 目管理体系，具体组织结构及人员设置见下图：
瑞康斯达科研楼工程项目部
项目部职责分工
项目经理：
全面履行项目前期委托代理合同，对本项目管理负总责。负责建 立项目团队以及项目实施计划的制定、组织实施、控制；对项目的进 度、费用、质量等方面全面负责。负责项目计划的编制，接受公司和 委托人的指示，全面组织、协调、沟通各有关方面的关系。
执行经理
协助项目经理全面履行前期代理职责，负责对参建各方的联络与 沟通，协助项目经理协调各方关系。协助项目经理完成对设计任务书、 设计需求等技术文件的审定。协助项目经理组织合同工程师完成合同 的谈判与修订。负责项目市政报装和行政审批过程中的协调。
技术工程师
组织编写设计任务书、设计需求等设计文件；审核勘察、设计招 标文件中的技术文件；负责设计论证、设计优化、设计可行性、可靠 性等的论证；负责设计方案、初步设计和施工图设计报批前的内部审 查(包括造价)；对专业单位编制的项目申请报告、可行性研究报告、 节能报告、环境评价报告等提出专业意见。
合同工程师
负责组织合同起草和谈判，监管合同各承约方的履约行为，办理 相应履约文件；协助项目经理做好合同签订后的执行过程中产生的相 关变更及补充协议的管理。
报建工程师
负责项目前期外部市政条件的落实；负责办理相关政府职能部门 的行政审批手续(包括土地、人防、消防、园林、环保、交通、地震、 地下水等)。负责政府规划行政许可的申报进入施工临时水电的申报。
协助项目经理编制项目管理范围内的工作分解结构。
第四章 工作内容及管理方案
一.工作阶段的划分及流程
根据建设单位对本项目的进度要求，本项目的前期代理工作可依
据政府主管部门对项目不同阶段的审批为依据， 划分为如下3个工作 阶段：
第一阶段从签订〈〈前期代理委托合同》开始，至取得本项目的〈〈项目申请报告》核准意见为止（以下简称：立项阶段）。
第二阶段从取得〈〈项目申请报告》核准意见开始，至取得〈〈建
设工程规划许可证》为止（以下简称：规划许可阶段）
第三阶段从取得〈〈建设工程规划许可证》开始，至取得〈〈建设 工程施工许可证》为止（以下简称：施工准备阶段）。
上述3个管理阶段的具体工作流程见下图
二.各阶段的工作特点、内容及管理方案
立项阶段工作特点、内容及管理方案
针对本项目的特点与进度要求，本阶段的项目管理工作将以〈〈项 目申请报告》的编制、完善、上报和审批协调为主线。参与单位主要 是建设单位、设计咨询单位、项目申请报告编制单位、节能专篇编制 单位和政府核准单位。我单位将在本阶段主要完成如下工作：
进行项目管理准备工作，主要包括以下内容：
组建项目管理部，对项目管理工作进行分解，明确分工、 任 务到人、责任到位；
建立沟通渠道与建设单位建立项目管理工作协调制度， 计划
每周举行例会，如有需要可随时举行专题会；以工程情况月
报、简报、会议纪要等形式，与项目参与各方等进行交流；
c） 接收前期工作成果及相关资料与建设单位共同全面、系统地 研究项目建设内容、规模、标准和有关设备工艺条件，确定 使用需求和项目管理工作交接界面；
d） 整理分析项目立项、规划等相关手续和文件。
（2） 协助建设单位确定项目功能需求，组织设计方案咨询：
a） 协助建设单位对项目的总体需求进行分析， 确定项目功能分 区，形成初步的〈〈使用需求书》；
b） 根据〈〈使用需求书》，对项目需求进行细化，组织各科室人 员讨论，根据讨论结果对〈〈使用需求书》进行细化。协助建 设单位组织各个科室对〈〈使用需求书》的内容进行确认。
c） 组织设计咨询单位进行方案初步设计，并组织专题讨论会向 建设单位领导汇报，根据汇报结果组织设计单位对方案进行 完善，初步确定建筑的外形、分区、平面布置等基本内容。
（3） 协助建设单位组织〈〈项目申请报告》编制单位编制、修改、完 善项目申请报告：
a） 协助建设单位与项目申请报告编制单位签订咨询合同；
b） 协助建设单位收集编制申请报告所需的相关资料；
c） 组织项目申请报告编制单位完成项目申请报告的编制、修
改、完善工作。
（4）协助建设单位向北京市发改委上报〈〈项目申请报告》
（5）组织专业咨询，落实项目建设条件
a） 环境评价咨询：协助建设单位选择环境评价单位， 并签订委 托咨询合同。组织设计咨询单位配合环评单位进行环境评价 工作。
b） 节能专篇编制：协助建设单位选择节能专篇编制单位，并签 订委托咨询合同。组织设计咨询单位配合进行节能专篇编制 工作。
c） 供电：要求设计单位根据设计方案提出项目的具体用电量，
如建设单位目前总配电室容量无法满足本项目需求， 协助建 设单位接洽当地供电主管部门，进行供电专项咨询，初步落 实项目的供电方案和投资。
d） 测绘：协助建设单位选择测绘单位，并签订委托咨询合同， 配合测绘单位进行建设用地普测和订桩工作。
（6）协助建设单位和项目申请报告编制单位，协调参与各方，加快 项目申请报告的审批进度。
a） 规划：协调发改委尽快开具规划征求意见函， 并征求规划主 管部门意见
b） 环保：项目环境评价报告编制完成后，配合环评编制单位向 北京市环保局报送本项目环境评价报告， 并协调尽快取得环 评批复文件。
c） 节能：项目节能专篇编制完成后，配合编制单位向北京市节
能环保中心报送本项目节能专篇，并协调尽快取得批复文 件。
土地：协调发改委尽快开具土地预审征求意见函， 并办理土 地预审手续。
上述各部门意见征求后，协调发改委尽快核准项目申请报 告。
规划许可阶段工作特点、内容及管理方案
规划许可阶段的项目管理工作是整个项目前期过程中最重要的部
分，也是最复杂、协调量最大的部分。本阶段的工作成果将对整个项 目后期实施的可行性和经济性以及项目建成后对使用需求的实现程 度起着关键作用。
本阶段工作线路由设计管理和审批程序办理两条路径组成， 最终
两条线路汇总形成项目办理〈〈建设工程规划许可证》的条件，该环节 是本阶段各专业、市政条件情况和设计方案的总结，统揽本阶段工作。
作为项目前期代理单位，在本阶段中需要协调的单位很多，除了
建设单位以外，主要有以下4类：
? 政府主管部门：负责建设项目审批的所有政府主管部门，包
括发改、规划、国土、环保、交通、节能、人防等；
? 市政管理部门：项目的供水、排水、供电、供热、燃气、通 讯等行业主管部门；
? 勘察、设计单位；
? 专业咨询服务单位： 招标代理、环境评价、测量测绘、交
通评价等专业服务单位。
我单位将在本阶段主要完成如下工作：
（1） 组织勘察、设计招标工作
a） 根据市发改委〈〈工程建设项目招标方案核准办法的通知》
的要求，协助建设单位向市发改委申请本项目提前进入勘 察设计招标程序。
b） 协助建设单位选择勘察设计招标代理单位，并签订委托招 标代理合同。
c） 组织招标代理单位和设计咨询单位根据〈〈使用需求书》的 内容编制项目的〈〈设计任务书》。
d） 配合招标代理单位履行招标程序，根据招标结果协助建设
单位签订勘察、设计委托合同，并办理合同备案手续。
（2） 组织工程的设计、勘察工作
a） 组织工程勘察单位进场勘察，并协助办理勘察成果审查工 作。
b） 会同建设单位，组织设计单位对中标的设计方案进行优化。
c） 确保设计进度和设计质量满足各阶段的要求。
（3） 组织设计方案深化
方案设计的优化工作应本着以下原则进行：
a）充分体现需求为本的理念和〈〈项目申请报告》中关于项目 建设目标的要求。
在建设项目的内部设计上，一方面要做到严格遵守规范要
求设计，另一方面应在满足功能需求上下工夫，力求分区 合理，并最大限度的体现以人为本的设计理念。
贯彻限额设计的要求，对各种参数进行组合对比，力求最 终的方案设计投资方案最节省、长期运营费用最经济合理。
办理本阶段的相关行政审批手续
本阶段需要办理的政府相关审批手续比较繁多， 多数政府的相 关主管部门从本阶段开始进入项目的审批。
规划：在项目申请报告获得核准后，组织设计咨询单位完 成总平面的设计和初步的方案设计，向北京市规划委申报 本项目〈〈规划意见书》，〈〈建设用地规划许可证》和〈〈建设 工程规划许可证》并协调尽快取得批复文件。
土地：取得建设用地规划许可证后，办理地籍调查、国有 土地使用权出让、土地出让金缴纳、防洪费缴纳等一系列 土地手续，最终取得建设用地批准书
人防、消防：初步设计文件编制完成后，将设计文件上报 人防和消防主管部门审批。
组织设计单位开展初步设计工作。
施工准备阶段工作特点、内容及管理方案
该阶段的项目管理工作内容繁多而且线路复杂， 各工作间制约关 系明显，对专业技术要求高。本阶段的项目管理工作将以规划许可证 办理-施工监理招标-施工许可证办理为主线展开。
（1）施工图设计、审查及工程量清单编制
a） 根据初步设计和批复文件，组织、监管施工图设计，对项 目的技术实施、设备配置、材料选择进行持续研究。
b） 指派专人重点控制满足使用需求和工艺要求及工程界面落 实情况，为工程施工提供清晰的施工图纸和文件。
c） 施工图纸设计完成后，首先聘请相关专业专家，组织施工 图纸的内部审核工作。
d） 施工图内部审核完毕后，组织施工图向市规划、水、电、 市政、消防、人防、环保等建设主管部门的报审工作，并 及时反馈审查修改意见，监控施工图的修改与完成情况， 直至施工图纸审查通过。
e） 在施工图审查的过程中开始组织编制工程量清单工作，并 根据最终的施工图审查结果，调整、确定工程工程量清单
（2） 办理〈〈建设工程规划许可证》
a） 取得项目初步设计概算批复后，协调发改委尽快办理城市 基础设施建设费缴纳手续。
b） 城市基础设施建设费缴纳完成后，办理项目年度投资计划
c） 办理城市建设档案登记手续。
d） 向北京市规划委申报本项目〈〈建设工程规划许可证》。
（3） 进行施工图专业审查
a） 将工程施工图报送人防、消防主管部门，办理审查意见。
b） 施工图设计同时，协助建设单位选择施工图审查单位并签
订委托合同
c） 组织设计单位配合进行施工图审查工作。
d） 待施工图消防、人防审查完成，并取得〈〈建筑工程规划许 可证》后，领取施工图审查成果。
（4） 报装相关市政工程方案
取得建设工程规划许可证后，马上接洽项目市政工程主管部门
i
（供电、供热、燃气、白来水、排水）等，办理市政工程的方案报装 手续。
（5） 组织施工、监理招标
a） 与使用单位共同成立项目招标组织机构，由项目招标采购 部组织该项工作的具体实施。
b） 根据〈〈招投标法》、〈〈合同法》、施工图纸及市有关工程招投 标的文件规定，分别编制本项目〈〈工程监理招标文件》、〈〈施 工总承包招标文件》，报使用单位审核批准后，报委托单位 备案，并向市招标办申请工程监理及工程施工单位招标， 并办理相关手续。
c） 发布招标公告，对投标人进行资格预审，确定参加投标的 单位名单，并办理备案手续。
d） 向入选投标单位发售〈〈招标文件》、工程施工图纸及相关文 件，组织投标单位进行现场勘察，回答投标单位的质疑。
e） 按国家及北京市的相关规定组成评标小组，接受标书，同 时进行公开开标工作。
f）开标后进入评标、定标阶段，本着公平、公正的原则，选
定监理单位与施工总承包单位。中标结果公示 5个工作日 后，向中标单位发中标通知书。
g） 与中标单位就工程招标范围、工程造价及投标承诺等方面， 做进一步澄清，并就合同条款进行谈判后，签订工程监理 合同（或施工总承包合同）。
h） 到市招标投标办公室办理合同备案的相关手续。
（6）办理〈〈建设工程施工许可证》
a） 向市建委办理工程质量监督及工程安全监督手续。
b） 向市统计局办理项目统计登记手续。
c） 办理节能设计备案手续。
d） 缴纳散装水泥基金和节能墙体材料基金。
e） 进行施工人员意外伤害险的投保工作。
f） 汇总上述工作成果，向市建委申请并取得〈〈建设工程开工 许可证》。