下面是小编为大家整理的2023年XX项目策划报告9.18（完整）,供大家参考。
XX 项目策划报告 9 到 在得到 X XX 公司发出的番禺项目招标信息后，我公司上下十分重视，亦十分希望能够获得这次与贵公司的合作机会。通过这一段时间对广州与番禺市场的深入调研与分析，我司对本项目的市场定位、建筑规划、主题推广、商业推广等方面提出了更深入的一些办法，希望能通过与贵公司进一步的沟通交流来对其丰富与完善。我司将以为客户负责、为客户制造价值及实现价值提升的原则, ,托 依托 X XX 集团多年营销经验与资源优势, , 凭借多年建立的良好行业声誉与成功实践经验，为贵公司项目提供全方位服务。
番禺 X XX 地产项目策划报告 一、项目概况 进展商:广东 XX 坊物业有限公司 项目占地面积:A1-1 ——20171M2 A1-2 ——19221M2 A2、A3—— 79911M2 B——93391M2 项目估计容积率：1.5 项目估计建筑覆盖率：30% 项目地块位置：番禺区南村镇镇政府旁 二、市场分析 1. 广州市房地产市场分析 表 1 广州市房地产宏观状况 项目 1998 1999 年 2000 年 2001 年上半年 批准预售商品房面积（万平方米） 778 582 547 181 商品房交易面积（万平方米） 579 630 559 267 房 屋 交 易 金 额（亿元） 347 354 314 151 房地产投资金额（亿元） 269 295 354 1) 从批准预售面积分析 从下图中能够看出，广州市批准预售商品房面积从这三年来一直呈减少的趋势。其中 99 年比 98 年降低了 25.19%，2000 年比 99 年减少了 6.01%，2001年上半年的原八区的批准预售面积为 181 万平方米比去年同期减少了 19.2%，而新设的两个区番禺、花都两个区的面积为 207 万平方米，比八个区的总量还多。批准预售商品房面积减少的要紧原因，一方面是广州市国土局从 99 年开始，按照省市的有关规定对预售项目进行严格的审批，使市场的供应量明显的减少；另一方面是由于项目动工速度的放缓。能够说批准预售商品房面积的减少，是政府针对空置商品房比重过高而采取积极的宏观调控措施，以平衡市场的供求， 有利于健康进展。这是正常的，必要的。
77858254718102004006008001998 1999 2000 2001年上半年批准预售商品房面积 2) 从商品房交易面积与金额来分析 57934763035455931426715101002003004005006007001998 1999 2000 2001年上半年商品房交易面积商品房交易金额 从上图所显示的结果来看，大概广州的前景并不容乐观。99 年商品房的成交量与成交金额分别为 629 万平方米与 353 亿元，比 98 年增长了 8.82%与2.02%，但 2000 年却都出现了负增长数字，且降幅达到了一成多。面对这种状况，可能有人会感到悲观，对市场的未来进展缺乏信心。为此，有必要对其进行实事求是的分析。分析“负增长”的原因。
只要联系“九五”期间广州市房地产市场进展状况来分析，也是能够懂得的。上个世纪最后一个五年计划初期，我国房地产市场处于低潮，曾出现过投资的负增长。而广州却风景这边独好，房地产投资，商品房特别是商品住宅投资逐年上升，没有出现过负增长。特别是 1999 年受房改的推动，各单位赶搭 公房出售给职工的最后一班车，市场销售量出现历史最高峰，房屋交易面积达694 万平方米。据统计资料显示，集团购房在 99 年的第四季度明显在增加，单位购房占第四季度全市成交量的比例为 43.2%，同时第四季度全市的成交量为230 万平方米，比 98 年同期增长 69.63%。能够这样说 99 年房地产市场是一个特殊时期的特殊状况。2000 年全面停止住房实物分配，市场交换也要紧从公对公转变到个人成为购买主体、消费主体。在商品房市场销售量连年大幅上升，基数达到很高的条件下，又遇上住房制度的根本转变，企业、事业、行政单位退出市场，个人成了住房市场的购买主体。市场务必有个调整期，新购买主体有一个培养过程，因而出现销售额的下降是很正常的。这不是市场的衰退，而是蓄势待发。2001 年上半年的数据也证实了这一点，据统计，2001 年上半年的交易面积与金额分别比去年同期增长了 3.57%与 4.88%，因此能够说市场前景是美好的。
3 3 ）从商品房的批准预售面积与交易面积来分析 批准预售面积的降低是政府为了防止房地产市场的过热而采取的措施，是一项政府行为。而交易面积的则反映了市场的真实需求。我们对广州这三年来的预售面积与交易面积作一下比较：
020040060080010001998 1999 2000 2001年上半年批准预售商品房面积 商品房交易面积 从图中能够看出 98 年的批准预售面积尽管最高，但其交易面积却远少于 预售面积仅为交易面积 74.4%，市场处于“虚热”的状态。到了 99 年由于上述的特殊原因，加上政府对预售面积的严格操纵，集团消费的急剧增加，交易面积大幅增加，超过了批准预售面积，且幅度较大超过了 8%，一方面是由于市场更加活跃，另一方面就是集团的“末班车消费”。2000 年的交易面积尽管出现了过一成的负增长，但 2000 年已登记的成交面积仍超过同年批准的预售面积，2001 年上半年交易面积是批准预售面积的近两倍。到市房地产登记所登记备案抵押数为 38490 个，比 1999 年增长了 41.27％；商品房个人购买比例也由 1999年的 63％上升到 85％；而且二手楼成交量大幅增长，达 125 万平方米，比 1999年增长 98.41％。由此可见，实施住房货币分配后，开发商的投资信心并未减弱，个人购房的积极性正在填补单位购房空隙，市场的有效需求保持着旺盛的态势，对市场进展前景可抱乐观态度。
4 4 ） 从房地产开发投资来分析 房地产开发投资的升降能够反映投资者对市场的信心。广州市近三年来的开发投资额是 1998 年 269 亿元，1999 年 295 亿元，2000 年 354 亿元。这样的上升势头，能够认为投资者对未来是看好的。但从另一个方面来说，开发投资额连续多年的增长，将增加未来 2~3 年的供应量，市场的竞争将更加猛烈。
01002003004001998 1999 2000开发投资额 5 5 ）从购买力角度来分析 经济底蕴放大市场空间。广州市房地产的进展潜力依然看好，广州是我国南方的最大中心城市。广东省在新世纪之初就提出以率先基本实现社会主义现代化为总目标、总任务。经济特区与珠江三角洲经济发达地区，可能提早实现这一宏伟目标。广州市在 2000 年国内生产总值已达 2383 亿元人民币，人均3.45 万元，按目前汇价约折合 4000 美元以上，在国际上可说是达到中等发达的水平了，基本实现现代化要求人均国内生产总值达到 5000 美元，从经济上看，广州的起点高，将更快达到基本实现现代化目标。因此，在新的世纪之初，广州的房地产站在新的高度上，在新的经济平台上进展，有更好的经济基础。根据国际经验，一个国家或者地区，人均国民生产总值达到 1500 美元以上将进入住房投资的高峰期，住宅将成为居民的消费热点，住宅业将成为新的经济增长点，而广州市已达到这一水平。2000 年广东的恩格尔系数已降到 38.6%，说明经济进展快，收入水平较高的地区，人们的消费结构已开始从小康向富裕阶段转变，将出现住房、小汽车等的消费热点，广州市也出现了这些新的消费热点。2000 年广州城镇人均月收入已达到 1396 元，年收入 16752 元，按国际上家庭年收入同房价比（居民可承受的房价）计算标准，每户平均 3.5 人，5 25 万左右的商品住房是多数广州居民可承受的。广州提出“十五”期间的住房供应体系商品房、经济适用房、廉租房三者比例是 7：2.75：0.25。可见，广州住房市场的有效需求是充足的，有足够的购买力。住宅业的进展将带动商场、写字楼、宾馆等有关产业的进展。
6 6 ）从消费者的需求角度分析 广州未来的住房市场需求，既有量的扩大，也有质的提高。从量的方面来看，2000 年广州市区的人均住房面积才 13.32 平方米，低于全省城镇 2000 年 人均的 19.51 平方米，人均居住面积还是低水平的，同其经济进展水平很不相称，在量上还有提高的空间。再加上城市化水平提高，城市居民增多，需增加住房，危旧房改造与旧城改造也需要很多拆迁房，还有几百万外来人口的居住需求，住房在数量上还要大大进展，才能满足居民日益增长的需求。在新的经济进展平台上，也就是从小康向富裕阶段转变中，居民对住房的需求更重舒适感、享受感与住房的文化品位，重视心理上的满足；同时，要求提高商品房的科技含量，不断提高智能化程度，使生活与工作方式也不断实现现代化。目前，广东城镇居民拥有自有住房的占 82％，在国际上已是高自有率，也就是说，居民基本上实现了一次置业，下一步的二次、三次置业，是要以旧换新，以次换好，目的在于提高居住质量，生活质量。当然，居民的住房消费由于经济收入水平高低、文化水平差异等条件，将形成梯度消费。一个家庭生活水平提高了，将旧房卖或者租给收入较低的家庭，自己则以旧换新，要求更高质量的住房，这是必定的进展趋势。因此，广州房地产市场在新的进展阶段上，二手楼交易将不断扩大，广州 2000 年的二手楼交易大幅增长，比 1999 年增 98.41％，几乎翻了一番，说明市场配置资源的能力中实现，市场交换将显得更为活跃、多样。我国马上加入 WTO，经济将更加开放，地处改革开放前沿的广州市将有更多的外资、外商进来，地处改革开放前沿的广州市将有更多的外资、外商进来，必定带动高档住房、写字楼、商场、宾馆等房地产品需求的增长，这也是一个明显的利好因素。
7 7 ）从空置房来分析 当然，在广州的房地产市场进展过程中也不是一切都尽如人意，还有隐忧。如当前商品房的空置量过多，2000 年底已达 582.29 万平方米，相当于一年的销 售量；更值得注意的是空置量逐年上升的趋势一直未扭转，投资势头又很旺盛，使市场需求约束越来越强化；又如全面实行住房货币分配，有的单位虽有方案，但补贴资金来源未落实，难于启动。特别是经济收益差、甚至亏损的企业，更难实施，这将影响新的购房主体的培养，抑制市场的有效需求，增加供需矛盾；再如，房地产市场框架虽建立起来，但由于制度法制不健全，以致运作不规范，影响有效需求的实现。最后，宏观调控还不够有力与有效，影响了市场正常有序的运作。
—— 小结 从以上的分析能够看出，当前广州房地产市场的特征要紧表现为：
消费者与投资者的信心正在增强，消费需求趋于旺盛；
政府的宏观调控措施正在加强；
估计广州市 房地产的前景将继续向好；
消费者对住房的需求更重舒适感、享受感与住房的文化品位，重视心理上的满足。
增加市场的有效供给与需求，作为地产企业要防止盲目投资，务必认真深入去熟悉市场、研究市场，把握消费者的需求，做好每个项目的市场准确定位；精心规划开发，开发适销对路的产品，为市场提供有效的供给；
2 2 、华南板块的现状及未来的进展 -- 华南板块的现状 1 1 ）“D CLD 概念”凸显，升值潜力巨大 大广州的规划蓝图对商务区、居住区等进行了宏观的勾勒，政府将花都、番禺撤市设区，并给予番禺区一个鲜明的功能定位：大广州新的居住中心。
随着华南板块的迅速崛起，有专家又提出了 CLD 概念，即中央高级生活区，这里不是简单意义上的集中生活区，而是"高级"居住社区。而 CLD 的含义正是指某一区域相对以居住功能为主，强调优美的环境。区内生活高效率，通往中心办公区、商业区的交通便利，且教育、体育配套齐全的高级居住社区。
专家认为最有可能成为大广州高级 CLD 的是华南板块，它确信不是人口高度密的集中生活区，而是一种较为集中的高级居住区。这里已有三面临水的海怡花园、广地花园、华南碧桂园，加上今年的锦绣香江、锦绣天河、南国奥林匹克花园、华南新城、雅居乐等陆续推出或者马上推出市场，华南板块的“ＣＬＤ”雏形已初显。
分析华南板块，这里完全具备了建设大广州高级中央生活区的条件。一是土地储备仅南村有 2 万亩的土地供应；二是环境，河网密布，有美丽江景；三是交通，华南板块因华南快速干道而得名，广州的通往番禺区的迎宾大道直通这里，与规划中的地铁三号线将广州中央商务区（CBD）与这里一脉相连的行车时间仅 15 分钟；四是大广州正建设海滨城市，在老城区通往番禺市桥、南沙三点上，这里成了最佳中心点。
能够说，随着华南板块的日益成熟，“ＣＬＤ”格局的进一步形成，华南板块有着巨大的升值潜力。
２） 华南板块开发规模化、经营多元化 华南板块的楼盘开发由于多在山清水秀但人烟稀少的荒夷之地，其周边缺乏必要的配套措施。且由于行政区划等各类原因，整个地区房地产开发超前 于规划。因此各个地产商开发的楼盘的特点能够用“大而全”来形容，开发商担负了政府职能，办起了“小社会”来。根据我们对华南板块的调研，其规模多在 1000 亩以上，其社区的配套不仅有必要的会所、泳池等，而且都配备了医院、商业街、高尔夫球场，祁福新村更是投资了十个亿兴建了社区医院；同时番禺楼盘多与名校联合办学，从幼儿园、小学、中学甚至大学预科班配备齐全。开发商的经营不在局限于卖楼，其经营呈多元化趋势。
12001300100030006500120002000400060008000星河湾 锦绣香江 南国奥园 华南新城 祁福新村 华南碧桂园占地面积（亩） 项目名称 小区配套 星河湾 高级会所、8 个私家休闲会所、与执信中学与办的社区学校、高尔夫球场 锦绣香江 大型花果世博园、会所、山景生态园、景观高尔夫、滑草场、与国际著名学府与办的从幼儿园、小学、中学到成人教育的配套 南国奥园 泛会所、泛体育馆、泛博物馆、高尔妇联西昌、网球、篮球、羽毛球、攀岩、泳湖、健身健美中心、幼儿园到中学的教育体系、市场、邮局、药店等 华南新城 超前的公建配套：商场、酒店、会议中心、公共停车场、与华师附中联办中学 祁福新村 配套齐全、...