长沙X物业管理有限公司
“十三五”发展规划
(2016-2020 年)
长沙X物业管理有限公司
2015年11月
目录
TOC \o "1-5" \h \z 前言 -3 -
\o "Current Document" 第一章企业现状与发展环境 -4 -一、X物业发展现状 -4 -
二、企业发展环境分析 -5 -
（一） 宏观环境分析 -5 -
（二） 物业管理行业发展现状分析 -6 -
（三）标杆物业管理企业现状及发展方向分析…… -9 -
\o "Current Document" 第二章指导思想和总体思路 -14 -一、 企业发展指导思想 -14 -
二、 企业发展总体思路 -14 -
（一） 发展阶段 -14 -
（二） 中心任务 -15 -
\o "Current Document" 第三章规划目标 -16 -一、 总体目标 -16 -
二、 五年发展目标 -16 -
\o "Current Document" 第四章规划实施的保障措施 -17 -一、 强化规划依据，树立依规行事观念 -17 -
二、 建立评估制度，形成过程评估机制 -17 -
三、 加强风险防范，完善全面风控体系 -18 -
、八 —
刖言
“十三五”时期是我国全面建成小康社会、实现我们党确定的“两个一百年”奋斗目标的第一个百年奋斗目标的决胜阶段，是国 有企业贯彻落实十八大精神、加快转型发展的重要时期，是控股公 司进入新的战略发展期和集团管控体系下加快发展、努力建设成为 区域一流的城市资源运营商并最终成为具有国际知名度的城市资源 综合运营商的关键时期，是X物业从战略布局阶段转入实质提升阶段 的重要时期。科学编制并有效实施《长沙X物业管理有限公司“十三五”发展 规划》，是落实控股公司发展战略、科学把握机遇、冷静迎接挑战、 努力实现我司早日取得国家物业管理企业一级资质具有重要的指导 作用。《长沙X物业管理有限公司“十三五”发展规划》(2016-2020) 主要明确X物业未来五年的重大发展战略和主要工作任务，是X物业 今后五年建设发展的根本指导原则和决策依据。第一章企业现状与发展环境
一、X物业发展现状
经过前期筹备，长沙X物业管理有限公司于2015年9月正式注 册成立，注册资本1000万元，公司主要经营范围包括物业管理；物 业清洁、维护；日用百货零售；餐饮服务；绿化管理等。通过近二个月的筹备建设，在控股公司指导下，X物业的组织 架构设置基本完成，成立了综合部、财务部、品管部、市场部、项 目运营中心。人才团队也在逐步招聘完善，正在积极引进优秀专业 人才，致力打造一支高素质专技能、年富力强、经验丰富的核心团 队；管理制度体系搭建工作也在有条不紊地进行中。目前公司主要的物业管理项目为长沙西中心（湘江新区综合交 通枢纽），项目位于枫林路与西二环立交的西南角，占地 208亩， 由“枢纽场站+5A甲级写字楼+国际枢纽MALL的模式组成，其中包 含3栋5A甲级写字楼、8.6万平方米的国际枢纽MALL是国家交通 运输部“十二五”规划首批公示地国家公路运输客运主枢纽项目和 全球环境基金“中国城市群生态综合交通发展项目”。二、企业发展环境分析
（一）宏观环境分析
随着全球一体化进程的加速和外界环境不确定因素的增多，宏 观环境的变动对现代企业的影响日益增大。以下运用 PEST宏观环 境分析模型对X物业所处的政治、经济、社会、科技环境予以分析 判断。1、 政治环境
长沙位于国家中部、长江经济带，在中部六省省会中GD总量稳 居第二。长株潭自主创新示范区2014年8月获得国务院批复同意，成 为全国第五个自主创新示范区。2015年4月,国务院同意批复成立湖 南湘江新区，作为全国第12个、中部地区首个国家级新区。“十三五”时期，在国家加快转型发展的政策背景下，大力支 持现代服务业发展，X物业将面临更好更快的发展环境。2、 经济环境
当前经济基本面良好，韧性强，回旋余地大，但同时面临着经 济增速换挡期、经济结构调整阵痛期和前期大规模经济刺激计划的 消化期的挑战。随着资源环境的过度消耗与比较优势的逐步消减， 我国外贸顺差将大幅减少，内需受房地产泡沫影响而难以启动，受 国内外环境和自然规律影响，X物业不可避免地将面临未来经济增 速放缓的经济环境。3、 社会环境
湖南湘江新区包括岳麓区、望城区和宁乡县部分区域，核心区 域为岳麓区岳麓街道等15个街道、望城区喻家坡街道等8个街道以 及宁乡县金洲镇，覆盖长沙高新技术产业开发区、宁乡经济技术开 发区和望城经济技术开发区3个国家级园区，面积490平方公里。
2014年常住人口 85万人，地区生产总值970亿元，财政总收入167 亿元，工业增加值2110亿元。X物业所处湖南湘江新区，社会环境 优越，有利于企业健康快速发展。4、科技环境
控股公司的制度建设、管理体系以及质量管理等各项技术指标 都是相当完善优越的，X物业必须服从、服务于控股公司的企业管 理战略和制度标准，并以标杆的物业管理企业为学习对象，从而确 立X物业在行业竞争中的优势地位。目前正处在起步阶段， X物业必须加强与标杆物业管理企业的对标，在借鉴吸收各标杆企业的优 势基础上，打造自主特色的品牌。（二）物业管理行业发展现状分析
1、当前物业管理行业在社会经济中的作用
截止2014年底，全国共有物业服务企业10.5万多家，从业 人员800万人左右，管理各类物业面积超过150亿平方米。新建住 宅小区全部实施物业管理，旧住宅小区正在稳步推进物业管理，全 国有近35%勺居民生活或工作在物业员工的温馨服务中。在国家大 力发展服务业的政策推动下，我国物业管理行业在拉动就业、提升 城市管理水平、建设和谐社区等方面发挥了积极作用。第一、拉动城乡就业，为政府分忧解难。物业服务属于劳动密 集型行业，解决农村剩余劳动力和大中专毕业生就业是各级政府高 度重视的工作。据调查，80%以上的物业管理从业人员来自城市企、 事业单位下岗分流人员、部队退伍军人、大中专毕业生以及农村剩 余劳动力。据此推算，全国吸纳上述就业人员近 650万人。第二、在维护社会和谐稳定方面发挥着重要作用。物业服务人 员全天候服务社区，通过他们专业的值守、巡查，在协助政府防范 刑事犯罪、防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起 到了有关部门无法替代的独特作用，维护了广大物业使用人生命财 产的安全；他们积极配合政府有关部门开展社区活动，调解邻里纠 纷，在维护社会和谐稳定，建设和谐社区方面发挥了积极作用。第三、在改善人居工作生活环境，提高城市管理水平方面发挥 了重要作用。经过物业服务人员的辛勤劳动，物业服务区域内的路 面洁净了，绿化更美了，设施设备的运行安全了，车辆停放有序 了，……。舒适温馨的人居工作环境不仅大大改善了人们的居住或 工作环境，提高了人们的生活品质，而且实现了物业的保值增值。第四、物业管理行业已成为国民经济发展的重要产业，在拉动 经济增长方面发挥了重要作用。按照2014年12月公布的全国第三 次经济普查数据显示：2013年末，全国共有房地产业企业法人单位 33.8万个，比2008年末增长54.4%。其中，物业服务企业10.5万 个，比2008年末增长70.8%。2013年末，全国房地产业企业法人单 位的从业人员为877.2万人，比2008年末增长47.5%。其中，物业 服务企业411.6万人，比2008年末增长43.2%。2、当前物业管理行业遇到的主要困难
尽管物业管理行业的法治环境日益改善，各级政府也更加重视 和支持这个行业，但由于我国物业管理发展的历史较短，制约物业管理发展的因素仍然较多，行业发展步履维艰。主要包括：
（1） 房地产开发遗留问题多，大量矛盾纠纷转嫁给物业服务企业。
部分房地产开发企业重销售，轻建设，没有按照国家有关规定和房 屋买卖合同约定的标准交付物业，在房屋质量、公共配套设施、产 权办证等方面遗留了不少问题。（2） 有关部门联合执法进社区推进缓慢，物业服务企业承担了许 多物业服务合同之外的职责，负担重，甚至成为矛盾焦点。社区是 社会管理的一部分，理应城管执法、公安派出所、城市规划、街道 办事处、居民委员会、环境保护等部门依据分工齐抓共管，可行的 办法是联合执法进社区。现在的问题是政府有关部门职责边界不清， 遇事相互推诿。业主有事找不着政府找物业，物业服务企业又没有 执法权，时常陷入两难境地。（3） 物业服务企业属于服务行业，说小了，行业维系民生问题；说 大了，行业为国家的和谐稳定做出了巨大贡献。作为服务提供方， 无论面对政府、建设单位还是业主物业公司都是下级或者乙方，物 业企业应根据《物业管理条例》、《物业委托合同》等提供相关服务。而目前的现状是物业公司在没有任何执法权的情况下，要协助 消防、市政环卫、城管执法、质（安）检等部门对业主进行管理。
试问管家该管主人吗？而且协助不好或者没能有效的落实此类管 理，物业企业将面临着经济及行政处罚。（4） 物业管理行业税收存在税率偏高等问题，国家目前对物业服务 企业实行5%勺营业税税率，相对交通运输业、移动通信业、文化体 育业等行业3%勺税率，明显偏高。（5） 多数普通住宅的物业服务价格普遍偏低且十几年不变， 随着物 业服务成本的逐年增加，大大压缩了物业服务企业的利润空间，甚 至亏损经营。（6）部分新闻媒体没有坚持正确的舆论导向，片面放大行业存在的 问题，甚至推波助澜，进一步加深了群众对物业管理的误解。（三）标杆物业管理企业现状及发展方向分析
1、万科物业发展有限公司
（1）企业概况
万科物业发展有限公司（简称：万科物业）成立于1995年，系 万科企业股份有限公司的全资子公司，为国家一级资质物业服务企 业。截止到2014年底，万科物业已进驻中国大陆61个大中城市， 服务的住宅、写字楼、商业、政府公共物业等项目近 500个，管理 面积逾1.2亿平方米，其中住宅项目居民人口数已经超 200万。万科物业，作为万科品牌的基石之一，从首创行业“共管模式” 到在全国首次物业管理公开招标活动中标；从行业中第一份“管理 报告”到全国服务机构统一更名。万科物业的发展经历了三个阶段， 第一阶段：1990--1992年建立初期一一渐进型尝试，第二阶段： 1993-1999年 稳步成长一一规范化探索，第三阶段：2000-2007 年 持续发展一-规模化进程，第四阶段：2008--，战略调整一一 市场化运作。卓越的创新意识，使得万科物业始终处在行业领跑者 的位置。凭借着先进的服务理念、对细节和品质的持续追求、对顾 客的理解与尊重，万科物业正致力为千家万户带去“安全安心”的 居家体验。（2）主要成就与荣誉
多年来，万科物业在中国以优良的专业敬业的素质和精神，为 数十万住户提供了高品质的管理服务，奠定了万科物业行业领跑者 的扎实根基，获得了包括“全国住宅管理优秀示范小区”、“联合 国人类居住中心优秀社区环境奖”，SGS国际认证颁发的“最佳合 作伙伴奖”等奖项。2011年在中国物业管理改革发展30周年评选中，万科物业荣 膺全国综合实力排名第一的称号。2013年万科物业又以管理规模、 总资产、年经营收入、纳税总额等排行第一的强大实力及品牌影响 力荣获由中国物业管理协会组织的中国物业管理综合实力 TOP200企业第一名称号。2014年万科物业荣获由中国指数研究院和中国房 地产TOP201仲国物业服务百强企业第一名殊荣，这是万科物业连 续第五次夺魁。2015年万科物业荣获由中国物业管理协会组织的中 国物业管理综合实力TOP10C企业第一名。（3）发展方向分析
未来五年，万科最重要的业务仍将是住宅。万科物业为了支持 万科住宅业务的良好增长，确保万科成为“三好住宅”和“城市配 套服务商”发展目标的实现，万科物业将继续加强服务提升、品质 打造，利用互联网+模式，持续创新，不断更新行业和消费者对优质 居住服务体验的定义和标准，捍卫和扩大在居住服务品牌上的优势。
同时，加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等 消费体验地产物业，以及物业服务智能化等延伸业务方面的探索力 度。2 、绿城物业服务集团有限公司
企业概况
绿城物业服务集团有限公司，成立于1995年3月，是浙江省最 早引入物业管理概念的专业化管理公司之一，具有国家物业管理企 业一级资质，现为中国物业管理协会常务理事单位。所管物业的类 型涉及别墅、住宅、酒店式公寓、写字楼、医院、共建物业及城市 综合体等，在浙江、上海、北京、安徽、湖南、湖北、新疆、重庆、 江苏、河南等地区都设立分子公司达47家。绿城物业接管及咨询服务项目近700余个，总建筑面积1.2亿平 方米，总户数23万余户。已成为全国同行业中涉及物业类型最多， 涉足区域最广，接管、代管及咨询服务面积最大的物业服务企业之 一，被杭州市房地产管理局定点为 杭州市物业管理教学示范基地”。
于1999年4月实施IS09002质量管理体系标准，同年9月通过上海 质量体系审核中心认证审核；2002年7月又通过2000版ISO9001质 量管理体系审核，并通过美国权威认证机构RAB认证。2008年5月 按ISO14001:2004标准建立、实施、保持环境管理体系，同年 11 月通过上海质量体系审核中心认证审核。主要成就与荣誉
绿城物业秉承 真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，为广 大业主提供亲情化和充满人文关怀的服务。2008年公司荣获 中国 优秀物业服务企业服务规模TOP10第二名，2009年荣获 中国物业 服务百强企业服务规模TOP10第二名，2010年荣获 综合实力百强 企业”第五名。2011年荣获 综合实力百强企业”第二名和 中国物业 服务百强满意度领先企业”第一名。2012年荣获2012中国物业服务 百强企业服务规模TOP10、2012中国物业服务百强企业服务质量TOP10第二名、2012中国特色物业服务领先企业”第一名，连续第 三年荣膺 中国物业服务客户满意度”第一名，跃居中国物业服务百 强企业”第二名。2015年绿城物业荣获由中国物业管理协会组织的 中国物业管理综合实力TOP10C企业第二名。（3）发展方向分析
绿城物业主持的《绿城园区生活服务体系研究》课题已于2010 年5月顺利通过国家住建部验收，标志着绿城园区生活服务体系将 房产品开发理念率先从“品质房产”营造转变成为“品质生活”创 造。随着中国城市居住人口对服务的需求日益多元，要求也日益提 高，品质生活需求越发强烈。在这种追求品质生活的需求形势下， 估计绿城物业在今后很长的一段时间内将会继续提升和优化“绿城 园区生活服务体系”，延生和发展服务体系链条，进一步优化提升 健康医疗、文化教育、居家生活等三方面的园区服务产品质量，从 而持续影响和提升园区业主生活品质感受。3、中海物业管理有限公司
（1）企业概况
中海物业管理有限公司，是建设部首批一级资质物业管理企业、 中国物业管理协会常务理事单位、广东省物业管理协会副会长单位、 深圳物业管理协会副会长单位；是创立于香港，壮大于内地，于1991 年开始向内地迅速蔓延，迄今形成了五大区域、20余座城市的全国 性布局，拥有多家专业化物业服务公司，业务涵盖楼宇自动化、物 业机电维修、电梯安装保养、环境工程施工、园林景观设计、建筑 装修工程、酒店经营管理及物业管理教育等多个领域。(2)主要成就与荣誉
作为建设部首批一级资质物业管理企业、中国物业管理协会副 会长单位，有“中国物业管理第一品牌”之称的中海物业管理有限 公司，先后获得深圳市住宅局颁发“物业管理先进单位”、深圳市 委、市政府颁发“文明企业”、 “中国建设系统企业信用?信誉AAA级单位”、获“2005全国用户满意服务”称号、获“2006年中 国物业管理嘉年华金榜之年度业主最满意奖”、 获“ 2006全国用户 满意企业”称号、2008年中国优秀物业服务企业百强第一名、2008 年获"全国用户满意企业"称号，2015年中国物业管理综合实力 TOP10C企业第六名。(三)发展方向预测
中海物业充分发挥西方先进管理模式与中国传统文化精髓兼容 并蓄的优势，开创香港物业管理模式运用于内地的先河，形成了独 特地管理经验优势、人力资源优势和服务品质控制。它围绕“改变 观念、重树信心、二次创业”的工作思路，在卓越绩效管理模式的 指导下，实现了 2012-2014的三年战略规划。通过三年改革与提升， 公司业务夯实了基础，并凭借多年的从业经验，集专业化运作之优 势，中海物业将从规划设计、材料和设备选型、施工管理、销售等 多角度，为合作方提供最符合现实使用情况和最贴近业主实际需求 的全委服务。这种超前启动，建设期物业全面介入服务受到市场的 认可，且服务效果使得需求逐步提升，预计中海物业在未来五年将 会继续深化全委服务，以高品质服务为客户创造完美的人居享受。第二章指导思想和总体思路
一、 企业发展指导思想
围绕控股公司“一体两翼”的发展战略为主线，以服务两型城 市建设为主线，坚持以新常态视野和创新思维，从转型升级的高度， 抓住机遇，向外拓展、向内控潜，提升品牌知名度，实现跨越式发 展，以服务湘江新区为业务开拓基础逐步向长沙及周边城市辐射， 经过五年的发展，成为以若干物业管理项目公司为体系的物业管理 集团，行业资质达到国家物业管理资质一级，并成为本地区及周边 城市最具知名的现代物业管理服务商。二、 企业发展总体思路
（一）发展阶段
公司按照“一年起步，三年起跑、五年起飞”的发展思路，将 公司在未来五年的发展划分成五个阶段：1、2016年——开局年
长沙西中心项目运行进入正轨，湘江时代项目进入交接状态， 公司管理走上正轨，团队完成磨合，整体能力提升。2、2017年——标准年
公司各项管理制度逐步完善，日常各个项目管理流程标准化 建设完成，公司整个管理体系趋于完善。3、 2018年——突破年
拓展业务范围，突破业务项目数量瓶颈，做到在业绩和利润的 上的突破和提升，实现对集团公司利益输送反馈。4、 2019年——起飞年
公司团队业务能力提升，企业资金能基本满足自身周转和发展， 逐步延生公司的业务范围和类型，寻求适于自身发展的新方向和管 理新模式，继续业绩的突破，逐步实现集团化运作 。5、 2020年——收官年
成为本地区及周边城市最具知名的拥有国家物业管理一级资质 的物业管理服务商。
（二）中心任务
“十三五”时期是控股公司在新的战略发展期和集团管控体系 下加快发展、努力建设成为区域一流的城市资源运营商并最终成为 具有国际知名度的城市资源综合运营商的黄金时期，也是 X物业加 速发展的机遇期。公司将进入传统物业管理向现代物业管理服务业 转型的新阶段。这一时期，公司的中心任务是：坚持围绕“一体两 翼”战略，服务两型城市建设，在整合集团公司所属物业资源的基 础上开拓市场，努力成为本地区及周边城市最具知名的拥有国家物 业管理一级资质的物业管理服务商。第三章规划目标
一、 总体目标
打造成为本地区及周边城市最具知名的拥有国家物业管理一级 资质的物业管理服务商。
二、 五年发展目标
五年内完成主营业务收入X元 ，实现净利润X元 ，自 有资产总额X元 元；实现接收X、X 、X 等物业管理项目， 并预备接收项目X 个。“十三五”规划期间的主要指标表
年度
2016 年
2017 年
2018 年
2019 年
2020 年
主营业务收入（万兀）
净利润（万兀）
资产总额（万兀）
成本费用总额（万元）
人工成本（万元）
在岗职工（人）
第四章规划实施的保障措施
一、 强化规划依据，树立依规行事观念
强化总体规划纲要的依据性意识，树立依规划行事的行政观念。
按照下级规划服从上级规划、专项规划服从总体规划、同级规划相 互协调的原则，强化规划之间的衔接和协调。在制定和实施发展年 度计划时，各部门要做好年度计划与总体规划纲要的衔接，制定具 体措施，贯彻落实总体规划纲要提出的目标和任务。总体规划纲要 确定的约束性目标，要纳入各部门综合评价和绩效考核。要将约束 性指标分解落实到有关部门。二、 建立评估制度，形成过程评估机制
建立规划实施的中期评估和后期评估制度，对规划实施情况进 行跟踪分析，对各类指标、尤其是对约束性指标进行适时监测，对 经济社会发展政策和重大项目进行效应评估；有关部门要跟踪分析 相关领域规划实施情况，及时向公司战略管理委员会反馈意见。各 部门要自觉接受对本规划实施情况的监督检查，评估报告提交公司 战略管理委员会审议。针对规划执行中的问题，研究提出对策措施 和解决方案。当宏观环境发生不可预见的重大变化，或由于其他原 因导致企业发展严重偏离规划目标时，公司战略管理委员会可适时 提出规划调整方案，报请集团公司审议批准。为了保障规划的顺利 实施，需采取研究制定并发布运行《X物业“十三五”规划运行管 理办法》、逐年年初编制关键绩效指标体系与任务分解计划和逐年 年末编制“十三五”运行评估报告，评估指标作为公司绩效考核指 标的重要指标之一等措施。三、加强风险防范，完善全面风控体系
规划在实施过程中，公司难避面临各种风险。因此，公司应加 强风险防范与控制，尽快确立全面风险管理的牵头部门，建立科学 的公司决策程序，严格选择业务项目，降低投资风险。并且要进一 步加强道德风险警示教育，辅以有效的激励约束机制，以防范此类 道德风险的发生。在明确了全面风险管理牵头部门的情况下，由牵 头部门全面统筹，巩固各个职能部门及项目运营中心开展的相应风 险管理工作成果，使全面风险管理工作系统化和制度化。总之，X物业将在控股集团的领导下，围绕“一体两翼”战略， 以服务两型城市建设为主线，按照“一年起步，三年起跑、五年起 飞”的发展思路，通过对标标杆物业管理企业，借鉴吸收标杆企业 的优秀成果，提升自身管理水平和整体业务能力，创新发展模式， 打造特色服务品牌。力争到“十三五”末，公司将成为本地区及周 边城市最具知名的拥有国家物业管理一级资质的物业管理服务商。-19 -