县住宅小区物业管理调研报告 (1) 为推动我县进一步加强和规范物业管理，提升物业管理 服务水平，满足市民日益提高的居住质量要求，根据学习实 践科学发展观活动的要求，我局组成专题调研组，深入城区 各住宅小区，认真开展物业管理工作调研。现将调研情况报 告如下：
一、我县物业管理工作的现状
㈠小区以及物业管理的基本情况 调研结果显示，我县文秘杂烩网已有物业管理企业入驻 的小区仅 7 个，基本上都是新建的住宅小区，面积约 50 万平方米，户数约 5300 户，其余多为社区居委会管理或由住 户自请环卫工清扫。已经成立业主委员会的小区仅有 2 个， 分别是“星光名庭”和“圳业太阳城” 。物业管理企业基本情况：目前，在我县注册的物业管理 企业有 3 家，均为三级资质的物业管理企业 ; 入驻我县小区 从事物业管理服务的企业有 5 家。物业管理从业人员基本情况：全县物业管理从业人员不
到 100 人。其中持有各类上岗证的不到 30 人。
㈡居住小区的特点
1、小区档次差距大。从文秘杂烩网住宅小区配套设施 方面看，既有新建的设施齐全、绿地率高的高标准小区，也 有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区。从物业管理费收缴率方面看，收缴率高的“丽景花城”达到 90%，而
收缴率低的桂杨新贤城只有 40%。从物业管理服务收费标准 方面看，有元 /月/平方米到元 /月/ 平方米不等。2、小区遗留问题多。
由于历史的原因和客观条件限制， 我县居住小区较为分散， 遗留问题多。
有的小区基础设施差， 配套不齐全 ; 有的小区建设规模小，相关手续不完备 ; 还有许 多小区是敞开式的，给物业管理工作带来一定难度。二、存在的主要问题
1、房地产开发建设遗留问题成物业纠纷主因。在物业 纠纷投诉中，有相当数量是业主投诉个别房地产开发建设遗 留问题而引发的。有的开发商未严格按规范和规划要求配套 相应的公共建筑和共用设施，或将配套设施等共有产权挪作 经营使用。如绿化不到位、安防设施不到位、公共车棚少、 休闲公建设施少等。有的开发商与物业管理企业签订前期物 业管理服务合同后，小区公共设施和部位施工监管不到位。
有的因工程施工质量遗留问题至今难以解决。2、物业行政管理体制尚未理顺。承担文秘杂烩网小区 物业行业管理职责的是县房管局，但这只是一种行业指导性 的工作，按照县政府办转发的《关于明确物业管理职责分工 的通知》的要求，相关乡镇、居委会应设立物业管理专职人 员，但我县至今尚未落实到位。因此指导、监督业主大会与 业主委员会工作，以及对辖区内日常物业管理活动的监管等 方面尚未发挥应有的作用。此外，物业管理涉及到房管、城 建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门，有时各种 矛盾交织在一起，仅靠房管部门难以协调各方，容易造成物 业纠纷投诉率高、调解率低的局面。3、业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。一是 部分小区开发期较长，小区内物业管理区域难以确定，造成 业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数 较多且相互之间大多又不熟悉，组织业主进行选举、决策等 事务存在较大难度。三是业主参与意识不强，业主委员会组 成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调” 的组织者。四是有些业主大会与业主委员会建立、运作不够 规范，管理机制不健全。目前我县仅有的二个业主委员会均 或多或少存在要求物业公司提供工作经费的问题。五是有的 业主委会成立之初比较迫切，而成立后遇到困难与矛盾就撒 手不管，如太阳城业主委员会。4、物业管理服务收费率低。造成收费难的原因是多方 面的，一是物业管理企业服务质量不到位。二是低收入群体 经济承受能力有限。三是文秘杂烩网业主反映的问题得不到 及时解决，引发居民不满情绪而影响交费。四是商住混合小 区收费难，如太阳城小区。五是业主对物业管理服务的消费 观念尚未完全形成。5、物业管理服务行为不规范。我县对物业管理企业的 管理和培训没有跟上，普遍存在着聘用人员未取得相关物业 管理上岗证就上岗的现象，从业人员整体素质不够高，服务 水平参差不齐。大部分物业管理企业服务不规范、不到位、 服务质量差。6、无物业管理住宅小区物业维护、管理问题文秘杂烩 网日益突出。我县上世纪八十年代末、九十年代初建造的住 宅楼，当时受条件限制，在规划、建设、用地等方面不够规 范，存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境 脏乱差、房屋立面破损严重等问题。这些旧住宅小区目前尚 无法开展物业管理，基本是由社区居委会代管。这些住宅建 筑所存在的诸多问题已成为广大业主反映强烈的热点、难点 问题。三、意见和建议
针对物业管理中存在的困难与问题，为了进一步加强我 县物业管理工作，提高物业管理水平，调研组提出如下意见 与建议：1、要完善物业管理源头监管。县政府相关职能部门要 从源头上加强物业管理工作，认真落实各项监管措施，从根 本上减少物业管理矛盾纠纷。一是县工商、建设等部门应广 泛征集社会各界的意见和建议，着手制定物业管理服务合同 等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范 畴、服务标准、合同期限、服务费用，以及双方的权利、义 务、责任，进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。
二是建设主管部门应按照物业管理相关法规规定，在房地产 规划设计图纸审批时明确物业共有部位、共同设施使用功能， 防止开发商、物业公司擅自处分属于业主的物业共有部分、 共用设施的所有权或使用权而引发矛盾纠纷。在组织验收时， 应配合有关单位将小区各类管道工程列入验收内容。